В Государственной академии строительства и ЖКК России, где я являюсь завкафедрой, мы проводим курсы по обучению управляющих ТСЖ в рамках нового жилищного законодательств. По этим курсам есть раздаточные материалы с образцами договоров и уставов в зависимости от системы отношений. Можно обратиться по e-mail: [email protected] и приобрести эти материалы в электронном виде. Хорошие материалы есть в Рстове-на-Дону. Там есть сайт ассоциации ТСЖ и есть книги по работа ТСЖ. Сейчас мы готовим книгу по управлению многоквартирными домами совместно с правительством Москвы.Через 2 месяца она будет отдана в печать. Есть хорошие материалы в Санкт-Петербурге - ассоциации ЖСК, жилищных кооперативов и ТСЖ Санкт-Петербурга (тел. (812) 314-41-81. mail:[email protected]). Они одни из самых "продвинутых" в этой области.

В части какого направления реформы Вы интересуетесь?

Академией разработана программа по подготовке управляющих многоквартирными домами в объеме 72 часа, и по договоренности с Министерством строительства и ЖКХ Саратовской области мы проводим обучение и подготовку специалистов, связанных с управлением многоквартирными домами. Участвуют представители: ЖСК, ТСЖ и коммерческих управляющих организаций, ресурсоснабжающих, подрядных организаций, администраций МО, представители администрации области, прокуратуры. По информации из прокуратуры, они в первый раз присутствовали на семинарах, где на высоком профессиональном уровне разбирались все моменты, связанные с деятельностью управляющих организаций. Такие курсы проводит только наша Академия, с привлечением лучших ведущих специалистов России. Я - автор этой программы.

Относительно вопроса о низкой правовой культуре в обществе - ликвидируем эту неграмотность.

Мои восприятия уровня подготовленности специалистов оцениваю в 40% от желаемого. Но 100% желает восполнить правовые пробелы. А это порождает надежду.

В Москве - жесткая конкуренция и применяются средства вплоть до черного PR. Это очень конкурентная сфера и у нас даже были попытки Правительства Москвы ограничить эту деятельность.В январе этого года вышло постановление Правительства Москвы "Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве" от 17 января 2006 г N9-ПП. В соответствии с которым создается информационная база данных управляющих организаций в г.Москве. В Москве много коммерческих структур, которые берут в управление части жилищного фонда муниципальных образований в разных городах России. Больше чем уверен, что в Саратове такая конкурентная среда есть. Вы ее пока не нашли. Но на сегодняшний день, Вам необходимо определиться. Я предлагаю определиться по отношению к тем структурам, которые вами уже управляют. Однако это надо сделать не формально, а в соответствии с нормами Жилищного Кодекса. Договора заключить в письменной форме, установить перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также определить стоимость этих работ. Т.е. сбалансировать объем работ, их стоимость и установить контроль по исполнению обязательств. Это даст Вам возможность знать, за что Вы платите и сколько, а также добиться исполнения взятых этими организациями обязательств. Я 12 лет участвую в написании законов и подзаконных актов федерального уровня и из них 6 лет ушло на то, чтобы эти нормы появились в законе. Когда мы это сумели сделать, мы даже подняли рюмку в честь победы, а Вы даже не знаете о том, что за механизмы мы реализовали в этих законах.
По истечении года, Вы сможете оценить качество работы ранее действующей организации,
если не устраивает - то найти новую, у Вас будет время для этого, без ущерба Вашего интереса.

ЕРКЦ на сегодняшний день стало неотъемлимой частью системы образования и уже сложно представить себе систему договорных отношенйи без его участия. В настоящее время в Государственной Думы РФ находятся поправки в закон "О банках и банковской деятельности", в соответствии с которыми устраняются споры, существовавшие в течение последних 3-х лет между ЕРКЦ и Центробанком. На сайте Госдуым Вы можете найти законопроект за N248022-4. Проектом вносятся следующие изменения: "Не относится к банковским операциям прием от физических лиц наличных денежных средств в качестве платы за услуги связи, за жилое помещение и коммунальные услуги, который осуществляется юридическими лицами на условиях договора поручения с лицами, предоставляющими соотвествуюшие услуги, если по условиям такого договора обязательства физического лица перед лицами, предоставляющими соответствующие услуги, считаются исполненными в момент поступления денежных средств в кассу поверенного". Как видите, нашлись заинтересованные лица среди коммерческих структур, которые готовы собирать плату за ЖКУ не толкьо в кредитынх организациях, постах, но и магазинах. Считаю, что успех в принятии этого закона возможен.

Относительно саратовского ЕРКЦ. Конфликт возник из-за того, что при смене руководства ЕРКЦ нужно было учесть интересы тех лиц, которые участввали в его создании. Так как в этих отношениях участвовала интеллектульная собственность. Договориться можно всегда. То что произошло в Саратове со сбором платежей еще раз говорит о том, что ЕРКЦ - это сложный и важный институт. Он уже стал неотъемлимой частью нашей жизни. Я знаком с предыдущим руководством ЕРКЦ и их программным продуктом и считаю, что этот программный продукт входит в пятерку лучших в России. Я был одним из трех разработчиков программы "КАС России" и поэтому всегда ЕРКЦ находится в поле моего пристального внимания.

Я участвовал во многих федеральных и межуднародных программах и для участия в них необходима хорошая послужная анкета. И когда моя жена, прочитала мою анкету, она сказала: "Если бы Я не знала тебя, я бы в жизни не поверила, что человек может столько много сделать". Я бизнесом как занимался, так и занимаюсь. Просто я бизнес принес в науку. Общие теоретические познания, к сожалению, не востребываются на рынке услуг, кроме очного обучения. Для того, чтобы наука продвигалась и хорошо оплачивалась, она должна владеть передовыми технологиями. Кстати, наши услуги преподавательские, консультационные стоят очень дорого. Мы в настоящий момент готовим преподавателей, насыщая их знаниями практическими и научными. Такая же задача тсоит перед нами и по подготовке бизнес-преподавателей в г. Саратове. Они у нас пройдут подготовку, получат государственное удостоверение и будут по нашим материалам готовить специалистов в ЖКХ по вопросам управления многоквартирными домами. Относительно основного вида деятельности, считаю: мой основной вид деятельности - это разработка и построение систем управления ЖКХ МО. Вся остальная деятельност - она сопутствует этой цели. А общий объем знаний может реализовываться в разных направлениях: обучение, консалтинг, экспертиза и пр.

Не жалуюсь. В связи с тем, что я работаю много и допоздна, и в связи с тем, что ко мне в гостиницу приходят много делегаций, то отдыха у меня в Саратове не получилось. Не жалуюсь, считаю этой технологическим моментом в данной командировке. Сараотв у нас в плане не стоял, мы могли планировать Саратов только на сентябрь, но идя на втсречу просьбам правительства области, министра и замминистра строительства и ЖКХ, я нашел возможность провести эту работу в феврале. А для Вас скажу откровенно, что я работаю с теми руководителями, которые имеют политическую волю (желание) что-то сделать на месте.

Нефоциально могу сказать, что срок изменен до 1 января 2007 г. в свзяи с тем, что главы администраций заняли выжидательную позицию, население проявило пассивность, а развитие получило негативное явление.На рынок пришли жулики и пытаются воспользоваться этой ситуацией. Без организации этого процесса органами власти - сложно сказать какие последствия могут возникнуть в жилищном фонде. Вообще я не вижу проблем, в том что Вы не выбрали способ управления. Закон предусматривает и приведение в соответствие ранее заключенных договоров. Обратите внимание на ст.9 закона "О введение в действие Жилищного Кодекса". Существуют разные толкования реализации 161 ст. ЖК. А именно: как мы можем определить, что способ управления не выбран в том или ином доме. Этот вопрос разрешит только постановление Правительства РФ "О правилах проведения открытых конкурсах по выбору управляющих организаций". Проект этого документа уже разработан и в ближайшее время будет принят.

Вообще-то я москвич и что происходит в Саратове знаю необъективно. Технология выбора способа управления и последовательность действий у нас прописаны в методических пособиях, разработанных в академиях. В связи с тем, что времени на ответ дано очень мало могу порекомендовать Вам обратиться в учебный областной центр по переподготовки кадров для ЖКХ. Судя по количеству слушателей, которые проходят в настоящее время обучение, управляющие есть и многие хотят ими стать. Даже подрядные организации
готовы взять на себя функцию по управлению многоквартирными домомами. На первом этапе надо привести в соответсвие уже существующие отношения - а там осмотреться и принимать решения.В большинстве случаев, население не готово принимать решение, т.к. отсутствует объективная и доступная информация по каждому способу управления.

Неи, я бы так не сказал. Опыт деятельности ЖСК показывает, что разница в оплате незначительная. Второе. Управляющая организация может управлять вашим домом, даже не находясь на территории Вашего района. Все будет зависеть от системы договорных отношений, которые выберет ЖСК и ТСЖ. Например. самостоятельное обслуживание. Оно дает экономию даже в одном доме. Мы не раз публиковали сведения о том, что денежные средства, которые поступают в службу заказчика из того или иного дома, не всегда возвращаются в них в виде работ и услуг. При поступлении 100% средств в службу заказчика, они могут быть израсходованы в том числе:на возмещение ущерба имуществу по решению суда (деликтные отношения), штрафные санкции, акты вандализма, кражи и другое. Организация, которая обслуживает один дом, в большинстве случаев за полученные средства выполняет весь объем работ и услуг на таком доме. Существует много критериев экономической оценки выбора того или иного способа управления. Поэтому у каждого дома экономика м.б. разной.Небходимо только правльно определить критерии оценки и просчитать возможные убытки. Например в Москве, государственная власть создавала специальные службы на начальном этапе становления ТСЖ, которые осуществляли расчеты и экономическое обоснование целесобразности создания ТСЖ в том или ином доме. Мое мненеи такое: только экономика определяет необходимость принятия того или иного решения. Поэтому пока ее не определишь, решения могут быть и в пользу и во вред.

Это фактически прямые договорные отношения с коммунальными предприятиями потребителей услуг.В части обслуживающих организаций договорыне отношения также носят прямой характер, но заключаются один договор с множественностью лиц, т.к. предметом договора является содержание и текущий ремонт общего имущетсва в многоквартирном доме, которое в силу закона является неделимым. Неделимость имущества порождает процедуру совместного принятия решения. Преимущества этого способа управления - отсутствие посредников, не включается в плату ставка на управление, опалат осуществляется по тарифам для населения. Но однако законодателсь забыл о том, тчо жилищные и коммунальные услуги -это не весь набор услуг и работ необходимых для жизнедеятельности жилых и нежилых помещений. Необходимы услуги радио-телетрансляции, отпирающих устройств входных групп подъездов, услуги связи и др. В данном способе управления отсутсвуют лица, которые могули бы это организовать.
Недостатки - сложность капитализации средств на капитальный ремонт общего имущества, противостояние коммунальных предприятий при заключении прямых договоров, нестыкованность тарифного регулирования при продаже коммунальных услуг на фасаде здания, сложности при контроле исполнения обязательств коммунальными предприятиями. Однако этот способ - самый экономичный и выгодный для населения, т.к. в большинстве случаев управляющие организации при неправильном тарифном регулировании становятся банкротами. А здесь такой эффект не наблюдается. Но этот способ имеет серьезный недостаток, что он требует сложных организационных мероприятий. Например, недостаток тарифного регулирования приводит к тому, что управляющая организация, покупая ресурсы у коммунальных предприятий по расчетному объему потребления продает населению по нормативам потребления и это приводит к несбалансированными финансовым отношениям, которые достигаются в десятки-сотни миллионов рублей.

Не исключаю такой ситуации. Но обращаю внимание, что в той среде, где есть конкуренция, управляющая оранизация борется за имидж и таких примеров уже много. Необходимо прежде всего понять, что население стало сегодня работодателем по отношению к жилищным организациям.Наиболее выгодная ситуация ставится для обслуживающих органиазций, так как население сегоня будет оплачивать только те работы, которые оно предложило обслуживающей организации. У управляющей организации возникли сложности в части реализации ст. 162 ЖК, где они должны предоставлять коммнальные услуги. Обратите внимание, что Гражданский кодекс, Налоговый кодекс и большинство норм ЖК содержат понятия "оказание услуг",а что такое "предоставление услуг", классифицирующих признаков нет. Некоторые управляющие организации самостоятельно классифицируют данный термин. Нпример, можно предоставлять коммунальные услуги, действовать от лица собственника, за его счет и от его интересов. Не исключаю, экономическую целесобразность деятельности управлящей организации, связанной с непосредственным оказанием коммунальных услуг. Сегодня горит зеленый свет для коммунальных предприятий. чтобы стать управляющими организациями в многоквартирных домах. Уже создаются локальные монополия в сфере управления жильем. Точку на i можно будет постаивть после выхода постанволения Правительства РФ "О правилах предоставления коммунальных услуг".

Прежде всего, ТСЖ - не является управляющей компанией,а может ею быть и органами власти назначенной быть не может. Уже сложилась стойкая судебная практика, когда суды признают данные действия незаконныим. ЖК жестко регламентирует процедуру создания ТСЖ - общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно принять решение о создании ТСЖ и собственники должны проголосовать за такое решение большинством голосов от количества голосов, участвующих в общем собрании при условии его правомочности. Правление выбирает общее собрание собственников.

Я и мои коллеги уже 12 лет успешно вылазим из этой ж... Необходимо иметь профессиональные качества и нутром понимать те процессы, которые происходят. Относительно перспективы. Президент страны Путин В.В.уже обламывает те информаицонные и влиятельные потоки, которые мешают нам жить. Процесс идет. По пунктам могу сказать на что направлен ЖК - разбить муниципальные котлы, выбить из-под административного влияния управление многоквартирными домами, сбалансировать объемы работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества со стоимостью их. Возникает возможность контроля исполнения обязательств.

Как обходить сложные моменты в деятельности - учим на семинарах. Уже есть ряд городов, где успешно сочетаются интересы общественности, бизнеса и власти.Из опыта общения с мэрами городов могу сказать, что есть много руководителей, которые хотят и пытаются изменить сложившуюся ситуацию. Не хватает только подготовленных кадров .Сейчас мы работает с Хабаровском, Сыктывкаром, Липецком, Ярославлем и в Вашем городе. Пытаемся создать правовое поле для реализации всех тех возможностей, которые предоставляет ЖК. Я по натуре оптимист, хотя сердце болит от того, что я вижу. И очень часто возникает желание, все это бросить и уйти, но есть такая присказка: чемодан без ручки - нести тяжело, а бросить жалко. Из опыта своей работы юристом, я давно опустил бы руки если бы не находил вариантов выхода из сложных ситуаций. Морально сложно заниматься деятельностью, когда к тебе обращаются со сплошными проблемами и иногда кажется, что у нас другой жизни нет. Но всегда радуешься, когда находишь оригинальное решение и делаешь людям добро. И про себя думаешь:если ты уйдешь из этой отрасли, то кто будет эти вопросы решать? Возможно это и сдерживает от того, чтобы уйти. Один в поле не воин и я ищу всегда партнеров и в лице бизнеса, и в лице ученых, и в лице федералов.Пока это получается.

У Вас нарушен температурно-влажностный режим. Возможно, у Вас нарушена система вытяжной вентиляции.

Идея родилась в 1997 г. и была направлена на защиту интересов граждан при предоставлении ЖКУ. В настоящее время идея создания ДЕЗов, разработчиками этой идеи, признана ошибочной. Создание ДЕЗов шло с федерального уровня путем понуждения.Следует заметить, что созданные стуктуры - ДЕЗ в системе договорных отношений, куда они попали не вписались и им пришлось изменить идеологию своего создания. Они стали защищать свои интересы, а не населения в системе договорных отношений. К ДЕЗам отношусь с сочувстием, т.к. многие работники в них - это хорошие, грамотные специалисты, но те условия, в которые их поставили, они никогда не смогут ветси себя иначе. Если убрать административное воздействие и сбалансировать их интересы, то сложно им будет создать конкуренцию.

Плата за капремонт входит в структуру платы за жилое помещение, но устанаваливаетсяотдельно в порядке предусмотренной ст. 158 ЖК. Она может быть установлена только при наличие следующей информации:
объем предстоящих работ, сроков работ, стоимости этих работ и материалов. Принимаются решения о капремонте на общем собрании и вносятся в структуру платы за общее помещение. Органы местного самоуправления обязаны нести расходы на проведение капремонта в части доли муниципальных помещений в таком доме.

Реформа ЖКХ зарождалась извне, использовался опыт США. Я являюсь членом референтной группы комитета по населенным пунктам ООН и работал по многим странам и мы совместно готовили рекомендации для стран с переходной экономикой. Сейчас сложно однозначно объяснить жилищные модели в разных странах, но могу только сказать. что те модели, которые нам предлагали, за рубежом сами не реализовывались. Мы были заложниками очередного эксперимента. Представляет интерес опыт Великобритании и Финляндии.Остальной опыт очень тяжело воспринимается. т.к. сильный разрыв в законодательных основах между нашими странами. В большинстве цивилизованных стран, сильно развит институт ЖСК. Сегодня их у нас сводят на нет. См. ст. 14 Закона "О введение в действие Жилищного Кодекса".

Сведений об этих процессах имею недостаточно. Поэтому объективно ответить не могу.У Вас недостаточно разработана нормативно-правовая база для успешной реализации этих процессов. Это недостаток не только Вашего города, но и многих других городов России. основная проблема в том, что мы начинаем жить по многим вопросам с чистого листа. Говорить о процессе создания управляющей организации можно только при наличии общей концепции управления МО. А у Вас ее пока нет. Самый оптимальный способ управления- квартал-микрорайон. Он экономически обоснован и легко контролируемый.

Вопрос некорректный. Аналогично можно сказать:а какую выбрать жену? Параметров много и каждый выбирает самостоятельно от ожидаемого эффекта. Серьезно могу сказать:нужно посмотреть экономику и по ней определиться. Аналитическое сравнение способов управления я предоставлю sarbc. Позже оно будет выложено в разделе "Полезное". Но это материалы для профессионалов.

Сведений о документов необходимые для регистрации ТСЖ Вы можете получить в территориальных налоговых органах, осуществляющие регистрацию юрлиц.
В Саратове сущесвует Союз ЖСК и ТСЖ. Могу порекомендовать его председателя Якимова Николая Васильевича[email protected] т.р. 26-36-31

Непонятна проблема, с которой Вы столкнулись, поэтому сложно ответить на Ваш вопрос.

На этот вопрос я уже отвечал.

Первый вариант. Взять управление в собственный руки. Второе.В договорных отношениях, урегулировать интересы своей и управляющей организации. Постараться минимизировать общие потери,связанные с тарифным регулированием. Третье.Перейти на прямые догооврные отношения с потребителями. Четвертое. Предложить собственникам управляющую организацию, с которой Вы можете ладить.

Раскрою небольшой секрет, что проведение открытых конкурсов по выбору управляющих организаций создает тупиковые ситуации, из которых вылезти не смогут никто, даже федералы. Я участвовал в разработке и согласовании проекта постановления Правительства РФ о порядке проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации. И могу Вам сказать, что это самый неудачный вариант реализации способа управления, т.к. существует большое количество возможностей его нереализовать. Относительно информирования. Достойной информации нет не только в Вашем городе, но и по всей России. Поэтому ее следует ожидать только в середине года, когда произойдет осознание тех процессов, которые уже происходят. Есть уже сведения, что в некоторых МО управляющие организации не желают участвовать в таких конкурсах. Переписывание норм закона в СМИ не считаю добросовестным информированием. Относительно магазинов. Распоряжением правом муниципальной собственности в настоящее время не зависит от способа управления домом.

Уже прошел согласование проект постановления Правительства РФ "О правилах содержание общего имущества в многоквартирном доме и порядке изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения". Пока он не введен действует старое законодательство. Данный документ содержит перечень услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества. Обратите внимание, что в соответствие с ЖК
собственник устанавливает перечень таких работ и их стоимость. Теперь все зависит от Вас.